A novidade está expressa no inciso X do art. 784 do Novo CPC, que assim dispõe, in verbis: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; (…)”.
Dessa forma, o Novo Código espera resolver de vez a polêmica doutrinária e jurisprudencial em torno da seguinte questão: há título executivo extrajudicial autônomo decorrente da relação entre condômino e condomínio? O crédito ao qual se refere o art. 585, V, do CPC/73 é aquele não pago pelo condômino ou apenas pelo locatário?
Na análise de Cássio Scarpinella Bueno, feita com base no CPC/73 após o advento da Lei Federal nº 11.382/2006: “Nada há de novo no inciso V do art. 585 quanto a esta discussão. Deve prevalecer, portanto, a orientação majoritária de que o título executivo extrajudicial previsto no dispositivo refere-se, apenas e tão-somente, às relações em que existe locação de unidade condominial. (…) não há como sustentar que ‘taxas e despesas de condomínio’ não sejam lidas e interpretadas senão na função gramatical que assumem na oração constante do dispositivo em comento: o crédito a elas relativo deriva da relação locatícia. Não pode haver dúvida de que a Lei n. 11.382/2006 poderia ter criado um novo título executivo extrajudicial, o que colocaria um fim na discussão já noticiada (…). Pelas razões expostas, contudo, a Lei não foi tão longe (…).” (Curso sistematizado de direito processual civil, São Paulo: Saraiva, 2008).
Daí porque a jurisprudência passou a exigir ação de conhecimento para a cobrança do crédito originário da relação entre condômino e condomínio, sobretudo diante do art. 275, II, “b”, do CPC/73 (TJSP, Apelação nº 0013153- 86.2006.8.26.0068, Relator Ferraz Felisardo, 29ª Câmara de Direito Privado, 23/05/2012 e TJRS, ApCiv 70002488443, 18ª Câm. Civ., Rel. Des. Rosa Terezinha Silva, j.23.08.2001, DJ 25.09.2001).
De outro lado, mesmo diante do ainda vigente art. 585, inciso V, do CPC/73, muitos já entendem que as taxas e despesas condominiais não constituem mero acessório da locação, mas têm existência autônoma e são passíveis de demanda executiva, notadamente por constituírem título executivo extrajudicial previsto em legislação extravagante (CPC/73, art. 585, VIII e Lei Federal nº 4.591/1964, art. 12, §2º – “Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.”).
Nas palavras de Araken de Assis: “(…) é usual convencionar a obrigação do locatário pelas despesas ordinárias de condomínio (art. 23, caput, XII, e §1º, da Lei 8.245/1991), daí por que, na maioria das vezes, aluguel e encargo de condomínio se relacionam intimamente. Inexistente locação, ou se nela a responsabilidade for do locador, seja porque despesa extraordinária (art. 22, X, da Lei 8.245/1991), seja porque assim convencionado, cabe a demanda executória movida pelo síndico (art. 22, §1º, a, da Lei 4.591, de 16.12.1964; arts. 1.348, II e VII, do CC-02). (…) Não dispondo o síndico dos documentos necessários à prova do valor do crédito, caberá ação de cobrança, via procedimento sumário (art. 275, II, b).” (Manual da Execução, 13. ed., São Paulo: RT, 2010, p. 199).
Assim também já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (v. AgRg no Ag 216.816/DF, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, j. em 20/04/1999, DJ 31/05/1999, p. 149 e REsp 43.318/MG, Rel. Ministro Claudio Santos, Terceira Turma, j. em 07/11/1995, DJ 26/02/1996, p. 4008).
Esse o entendimento prestigiado pelo NCPC, ao expressamente colocar no rol de títulos executivos extrajudiciais “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Questão interessante é saber se, com o advento do CPC de 2015, os Condomínios poderão pedir a conversão dos processos de conhecimento em curso (ação de cobrança sob o rito sumário) em demandas executivas fundadas em título executivo extrajudicial.
Parece-nos que, efetivada a citação válida, dever-se-á seguir a regra de direito intertemporal prevista no art. 1.046, §1º, do Novo Código, segundo a qual o CPC/73 continuará aplicável às ações propostas sob o rito sumário e não sentenciadas até o início da vigência do NCPC.
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